사무실사이즈계산하기
From The Joel on Software Translation Project
2007년 3월 2일
Fog Creek이 벌써부터 사무실에 자리가 부족하다니.. 535 8번가의 18층을 우리가 다 차지한지가 1년도 채 안됬는데. 하지만, 안타깝게도 이번 여름에 인턴들이 잔뜩 와서 훨씬더 많은 공간이 필요할거다. 그리고, 2008년 5월이면 계약이 종료될거거던.
어쨋든, 우리회사가 얼마나 많은 자리를 필요한지, 아래와 같은 공식으로 계산을 해보았다.
- 업무공간 : 대부분의 정식직원들은 70-100 sq. ft.를 차지한다. 여름인턴들은, 3명당 150 sqft.짜리의 큰 사무실을 하나 내줄 계획이다.
- 리셉션 공간 : 250 sqft.
- 책꽂이 & 메일룸 : 75-100 sqft.
- 물품 저장소 : 100-200sqft.
- 서버 방: 65 sqft.
- 점심식사 공간: 일인당 30 sqft.
- 부엌 : 200 sqft
- 컨퍼런스 룸 / 라운지 : 250 sqft.
- 샤워시설 : 75 sqft
일단 총 합계를 계산하고 거기다 30%를 더하면 (복도 및 통로때문에...) carpetable square footage라고 불리우는 값이 나온다. 사무실을 구하려할때 세입자들이 진정으로 원하는 정보인 carpetable square feet으로 리스팅이 되면 좋을것이련만, 건물주들은 보통 아래와같은 아리송한 숫자들를 만들어낸다.
- 빌딩내 기계들
- 엘레베이터 공간
- 바깥 벽들
- 공동 화장실
- 빌딩내 공동 구역에서 차지하는 비중 - 예를 들자면, 로비, 화물 내리고 싣는 공간, 경비아저씨들 사무실 (물론 거기에 들어갈수는 없다), 옥상 (여기도 물론 나갈수는 없다) 그리고 Queens 에 있는 빌딩 주인의 집 (거기 근처에 괜히 얼씬대지도 말길.. 그러다 총맞을라.. 아무리 집주인 딸내미가 당신 꼬시려고 침실밖으로 내다본다 하여도.)
이론상으로는 건물마다 공적률이라는것이 있긴 하다. 그게 뭐냐하면, 계약상 얻게되는 공간과 실제로 사무실이나 에스프레소 기계놀수있는 자리로 사용할수 있는 실질적인 공간을 계산해주는 것이다. 하지만, 현실은 공적률이라는것이 별건 아니다. 건물들내 자리의 모양들은 다 틀려버리고 (예 : 그냥 기다랗기만 한 공간은 환기할만한 공간이 더 필요하다.) 결국은 계획을 잘 새워서 얼마나 많은 사무실을 그 공간에 끼워 넣을수 있는지 직접 계산해봐야 한다.
또 마주하게 되는 문제점은, 5-10년동안의 계약기간동안 보통 회사들이 성장한다고 봐야 한다는 것이지만, 그렇다고 2017년에 필요할거라 예상되는 만큼의 공간을 지금부터 계약할수는 없다. 그래서 우리가 만난 부동산들은 다음과 같은 세가지 방법을 제시하였다.
- 자주 이사한다. 이경우 세가 올라가면 더더욱 좋다 왜냐하면 계약에서 빨리 빠져나오던지 그 사무실을 다른 사람한테 직접 세를 놓을수 있기때문이다. 하지만 물론 옮길때마다 보수하느라 돈이 들며, 당연히 좀 귀찮기는 하다.
- 적당한 공간을 얻고 옵션계약을 시도해본다. 건물주가 추후에 정해진 날짜에 공간을 늘릴수 있는 옵션계약을 해줄지도 모른다.
- 필요이상으로 많은 공간을 세를 얻어버리고, 안쓰는 공간은 다른 사람한테 직접 세를 놓는다. 물론 자기 건물내의 자리를 세놓으려고 경쟁하려고 드는 세입자를 좋아하는 건물주는 없을것이다. 그 필요이상으로 많은 세를 얻은 세입자는 남는공간 빨리 처리해버리고 싶을것이고 그래서 싼 가격으로 남는 공간을 세를 놓으려고 할것이다.
4번째 아이디어가 있긴 하다.: 일단 사무실 공간을 왕창 확보하고 작게 쪼개서 사무실이 한두개정도 필요하고 프로그래머가 일하기 좋은 환경을 가지기 원하는 소프트웨어 신생기업들한테 세를 놓는것이다. 하지만 여기서 문제점은 우리가 세놓으려는, Fog Creek사무실과 같고 개별적인 공간을 얻으려면 한달에 $1500정도는 들것이라는것이다. 이건 처음 시작하는 회사들한테는 좀 과한 액수일수도 있다.
